Dobrý den, 11. 5. 2012 jsme podepsali kupní smlouvu na nákup chaty se zahradou za 520 000 Kč. Teď chceme chatu prodat za 700 000 Kč, ale protože jsme platili kupní cenu natřikrát, návrh na vklad byl podán až 15. 8. 2012 po splacení poslední splátky. Co se týče daně z příjmu, jaké datum je rozhodující, aby byla dodržena 5letá lhůta vlastnictví nemovitosti tak, abychom byli od daně z příjmu osvobozeni? Musí se tedy návrh na vklad na katastru nemovitostí podat až v srpnu? Rozhodují kalendářní dny? Děkuji za odpověď.

KDYŽ NEMÁTE NÁROK NA VÝJIMKU

Vzhledem k tomu, že lhůta mezi nabytím a prodejem vaší chaty k dnešnímu dni nedosahuje 5 let, což je zákonem požadovaná podmínka na osvobození z daně z příjmu (z prodeje nemovitosti), budete muset buď příjem zdanit, nebo opravdu vyčkat až do srpna. Z textu dotazu předpokládám, že se vás netýká ani další možná výjimka, a totiž využití objektu k trvalému bydlení po dobu minimálně dvou let alespoň jedním z manželů. Je třeba si dát pozor také na to, aby chata nebyla zapsána v obchodním majetku manželů, pak se na ní tyto výjimky nevztahují.

Čili, výjimku v podobě časového testu uplatnit nemůžete. A naopak, klíčový je pro vás až srpnový termín, protože nabytí nemovitosti se nevztahuje k podpisu kupní smlouvy, ale k okamžiku zápisu do veřejného seznamu. Ve vašem případě ke vkladu do katastru, k němuž přikládáte kupní smlouvu.

A MUSÍTE PLATIT DANĚ

Pokud se rozhodnete nevyčkávat, pak musíte příjem přiznat a zdanit. Ve vašem případě do konce března 2018 na formuláři pro přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Ale pozor, nepřiznáváte pouze tento prodej, ale pokud jste zaměstnanec, pak příjmy v roce 2017 daníte v podstatě jako podnikající poplatník. Tedy musíte mj. doložit příjmy od všech zaměstnavatelů, doklady ke slevám na daních, uplatňujete slevu na poplatníka, atd. A samozřejmě oproti příjmům z prodeje uvedete všechny náklady, které máte spojené s koupí chaty v roce 2012. Tedy nejen kupní cenu (520 000 Kč), ale případně také čtyřprocentní daň z nabytí nemovitosti, pokud jste ji tehdy platili (20 800 Kč). A rovněž náklady na zprostředkování prodeje nebo samotný prodej, když je můžete doložit.

Daň z příjmu je 15 % a platí se pouze z případného kladného rozdílu (zisku). Na rozdíl od podnikatelů však nemusíte platit zdravotní ani sociální pojistné.

Teď je tedy třeba si spočítat, co bude znamenat prodat hned a zaplatit daň, anebo zda se vyplatí si počkat do léta. Kupující patrně bude chtít užívat chatu již v letošní letní sezóně, a to je právě moment, který může být impulsem k tomu hledat tzv. třetí cestu.

ALE CHYBÍ UŽ JEN PÁR TÝDNŮ…

Totiž, jak se vyhnout zaplacení daně kvůli několika týdnům, ale přitom umožnit kupujícím chatu užívat. Ta možnost existuje, je celkem bezpečná pro obě strany, ale při sepisování kupní smlouvy budete každopádně potřebovat právní pomoc. Což byste ostatně měli i v případě „normálního“ prodeje, protože pouze obměnit kupní smlouvu z roku 2012 není vzhledem ke změnám v občanském zákoníku dobrý nápad a patrně byste se dočkali toho, že katastrální úřad takovou smlouvu odmítne zaregistrovat.

Ale vraťme se ke zmiňované třetí cestě. O co se jedná? Podle nového občanského zákoníku je možné sjednat tzv. výhradu vlastnictví pro nabytí vlastnického práva už také k nemovitým věcem. Této problematice se věnují autoři podrobně např. na portále odborného právnického časopisu české advokacie Bulletin-advokacie.cz, ale i oni přiznávají, že jde o problematiku složitou, kterou se nový občanský zákoník věnuje celkem stručně a existuje několik právních názorů na problematiku, která je důležitá i pro zvolení postupu ve vašem případě.

Zjednodušeně řečeno se jedná o posouzení toho, jakým okamžikem přecházejí vlastnická práva na kupujícího, což souvisí s ukončením pětileté lhůty, potřebné k osvobození z daně. Je totiž možné uzavřít dohodu mezi prodávajícím a kupujícím, na jejímž základě kupující nabývá vlastnické právo k věci až okamžikem, kdy doplatí celou sjednanou kupní cenu, případně splní jinou mezi stranami sjednanou „podmínku“.

OBĚ STRANY CHTĚJÍ JISTOTU

Kupujícímu však již na základě kupní smlouvy vzniká právo věc hospodářsky užívat a získává tzv. právo nabývací. Kupující tedy před zaplacením celé kupní ceny (nebo splněním jiné podmínky obsažené v kupní smlouvě) sice ještě není vlastníkem chaty, ale má právo věc běžným způsobem užívat a brát z ní plody a užitky. Současně má ale povinnost věc chránit před poškozením, zničením či ztrátou a přechází na něj nebezpečí škody na věci.

Samotný zápis vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí je dvoustupňový. Nejprve se do katastru nemovitostí vloží výhrada vlastnického práva, a to na základě kupní smlouvy na nemovitosti, která takovou výhradu vlastnického práva obsahuje. K tomu, aby katastrální úřad vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího provedl, bude muset kupující nebo prodávající v rámci vkladového řízení předložit potvrzení prodávajícího o tom, že došlo k naplnění podmínky sjednané v kupní smlouvě pro nabytí vlastnického práva kupujícím (zaplacení celé částky).

NEEXPERIMENTUJTE, PRÁVNÍCI TO VĚDÍ LÉPE

Znovu však zdůrazňujeme, že se jedná o postup v právní praxi relativně nový, je třeba při posouzení jeho vhodnosti pro váš případ využít právní pomoc, bez níž se ostatně neobejdete ani při sestavování kupní smlouvy, a navíc bude záležet také na přístupu příslušného katastrálního úřadu. Autor byl několikrát svědkem prohlášení, že u soudu se rozmýšlejí „příliš používat“ ustanovení nového občanského zákoníku, protože soudci jej ještě nemají zažitý. Co potom úředníci na katastrálním úřadu?

Poněkud komplikovaná příprava stojí čas a peníze (věříme, že ne navíc zbytečné starosti), které je rovněž třeba dát na misku vah při posuzování toho, jaké z navrhovaných řešení při prodeji chaty zvolíte. Na druhou stranu, platit zbytečně daně není právě praktické ani atraktivní řešení.

Kdy je vhodné uplatnit výhradu vlastnictví pro nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem?

1. Výhradu vlastnictví pro nabytí vlastnického práva kromě movitých také k nemovitým věcem umožňuje nový občanský zákoník. Uplatníme ji ve chvíli, kdy chceme posunout termín, kdy přecházejí vlastnická práva na kupujícího (např. při pětileté lhůtě vlastnictví).
2. Nyní je možné uzavřít dohodu mezi prodávajícím a kupujícím, na jejímž základě kupující nabývá vlastnické právo k věci až okamžikem, kdy doplatí celou sjednanou kupní cenu, případně splní jinou mezi stranami sjednanou „podmínku“.
3. Kupujícímu však již na základě této dohody vzniká právo věc hospodářsky užívat a získává tzv. právo nabývací. Současně má ale povinnost věc chránit před poškozením, zničením či ztrátou a přechází na něj nebezpečí škody na věci.
4. Kromě možné daňové optimalizace je výhodou tohoto postupu, že prodejce může vyhovět kupujícímu, který chce objekt užívat co nejdříve, zůstává majitelem až do zaplacení částky a nemusí se bát, že mu objektu vznikne škoda. Kupující užívá s předstihem, má jistotu, že objekt získá, pokud doplatí celou dohodnutou cenu.